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Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Grund dafür ist, dass der Gesetzgeber sowohl den Verkäufer als auch den Käufer davor schützen möchte, dass bei einem Immobilienkauf etwas schief geht. Dass dadurch bspw. durch eine ungünstige Gestaltung des Immobilienkaufvertrages der Verkäufer das Eigentum an seiner Immobilie verliert, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben oder umgekehrt der Verkäufer den Kaufpreis zahlt, ohne dann das Eigentum an der Immobilie zu erhalten. Der Inhalt eines Immobilienkaufvertrages unterscheidet sich, je nachdem ob ein Haus (genauer ein bebautes Grundstück), ein unbebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung gekauft wird. Ferner ist natürlich von Bedeutung, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst, zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie handelt oder diese vermietet ist.

Gemeinsamkeiten bei Haus- oder Wohnungskauf

Grundsätzlich gilt, dass der Notar dafür sorgen muss, dass der Immobilienkauf sicher gestaltet wird. Daher übernimmt der Notar nicht nur die Gestaltung des Kaufvertrages selbst, sondern sorgt später auch dafür, dass dieser weiter vollzogen wird. Damit ist gemeint, dass er für die erforderlichen Grundbucheintragungen sorgt, mitteilt, wann der Kaufpreis zu zahlen ist oder dafür sorgt, dass Grundschulden, die noch vonseiten des Verkäufers im Grundbuch eingetragen sind, gelöscht werden können.

Auflassungsvormerkung

Um den Käufer davor zu schützen, dass nach der Beurkundung des Kaufvertrages noch Grundbucheintragungen erfolgen, die im Zeitpunkt der Beurkundung noch gar nicht im Grundbuch eingetragen waren, wird eine Auflassungsvormerkung oder Eigentumsverschaffungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich dabei sinngemäß um eine Vorankündigung, dass es demnächst zu einem Eigentümerwechsel kommen soll. Diese Vormerkung bewirkt für den Käufer, dass Eintragungen, die zeitlich (bzw. genauer im Rang) nach der Vormerkung eingetragen werden, gegenüber dem Käufer unwirksam sind. Dieser kann also deren Löschung verlangen.

Vor der Eintragung der Vormerkung ist der Käufer daher nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen.

Löschung bestehender Grundschulden oder Hypotheken.

Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, so müssen diese in aller Regel gelöscht werden, der Käufer möchte ja eine unbelastete Immobilie kaufen. Auch von dieser Löschung hängt die Fälligkeit des Kaufpreises ab. Der Notar nimmt also zu der im Grundbuch eingetragenen Bank oder Sparkasse Kontakt auf und bittet diese eine Erklärung zur Löschung der Grundschuld oder Hypothek abzugeben und diese dem Notar zu übersenden. Ist das Darlehen, das mit der Grundschuld oder Hypothek abgesichert wurde, von dem Verkäufer noch nicht vollständig zurückgezahlt, teilt die Bank des Verkäufers dem Notar mit, welcher Geldbetrag noch an die Bank gezahlt werden muss, damit die Grundschuld gelöscht werden kann. Dieser Betrag muss dann, wenn der Notar dem Käufer mitteilt, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann, direkt an die Bank des Käufers gezahlt werden. Der verbleibende Rest des Kaufpreises wird dann an den Verkäufer gezahlt.

Räumung des Hauses oder der Wohnung

Wenn der Verkäufer die Immobilie noch bewohnt, hängt die Kaufpreiszahlung auch davon ab, dass er die Immobilie geräumt, also freigezogen hat. Dies wird allerdings vom Notar nicht überwacht. Hier ist es Aufgabe des Käufers sich davon zu überzeugen, dass die Immobilie leer steht, bevor er den Kaufpreis an den Verkäufer zahlt.

Die Räumung der Immobilie bedeutet aber nicht, dass der Käufer bereits die Schlüssel erhält. Die Schlüsselübergabe und damit die Besitzübergabe erfolgt erst, wenn der Kaufpreis bei dem Verkäufer bzw. dessen Bank eingegangen ist.

Besonderheiten beim Hauskauf

Bei Kauf eines Hauses oder auch eines unbebauten Grundstückes hängt die Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises auch davon ab, dass von der örtlichen Gemeinde eine Erklärung abgegeben wird, dass für das Grundstück ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder von der Gemeinde für diesen Verkaufsfall nicht ausgeübt wird. Hintergrund hierfür ist, dass den Gemeinden gem. §§ 24 ff. des Baugesetzbuches (BauGB) ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Sie sind also bei jedem Verkauf eines Grundstückes berechtigt, das Grundstück oder einen Teil davon anstelle des Käufers zu kaufen. Bei dem Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung gibt es ein solches Vorkaufsrecht nicht.

Besonderheiten beim Wohnungskauf

Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung hängt die Kaufpreisfälligkeit meist von zwei weiteren Faktoren ab. In vielen Fällen ist in der Teilungserklärung geregelt, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig ist. Diese Verwalterzustimmung wird ebenfalls von dem Notar bei dem jeweiligen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft angefordert.

Weitere Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit sollte sein, dass der Verwalter bestätigt hat, dass aufseiten des Verkäufers keine Wohngeldrückstände bestehen. Hintergrund hierfür ist, dass in der Teilungserklärung geregelt sein kann, dass der Käufer für Wohngeldrückstände des Verkäufers aufzukommen hat. Der Verkäufer müsst dann also solche Rückstände übernehmen und an die Eigentümergemeinschaft zahlen.

Besonderheiten bei vermieteten Immobilien

Ist die Immobilie vermietet, sollte der Kaufvertrag auch hierzu eine Reglung enthalten. Dies betrifft insbesondere die Höhe der aktuellen Mietzahlungen, etwaige Mietrückstände und sonstige Streitigkeiten mit dem Mieter sowie vorhandene Leerstände im Objekt. Wichtig ist natürlich auch die Übergabe der Kaution und der Mietverträge an den Käufer. Ferner sollte eine Reglung enthalten sein, wer die Abrechnung der Nebenkosten vornimmt und wie Nachforderungen und Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden.

Kaufpreisfinanzierung durch Grundschulden

Der Kaufpreis für eine Immobilie wird in vielen Fällen von dem Käufer über eine Bank finanziert. Dort nimmt der Käufer also ein Darlehen auf. Die Bank oder Sparkasse verlangt vor Auszahlung des Darlehens, dass für sie im Grundbuch der zu erwerbenden Immobilie eine Grundschuld eingetragen wird. Hierzu haben die Banken eigene Formulare, in denen die Bedingungen der Grundschuld festgelegt sind. Damit der Käufer diese Grundschuld auch im Grundbuch eintragen lassen kann, enthält der Kaufvertrag für ihn eine Vollmacht des Verkäufers, die ihm dies ermöglicht. Damit der Verkäufer vor möglichen Risiken abgesichert ist, enthält die Vollmacht einige Bedingungen, die dann auch von der Bank des Käufers berücksichtigt werden müssen. Die Bank muss bspw. bereit sein, zu versichern, dass die Grundschuld nur dann in voller Höhe im Grundbuch verbleibt, wenn sie auch in gleicher Höhe den Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt hat. Aus diesem Grund kann die Beurkundung der Vollmacht auch nur bei dem Notar erfolgen, bei dem auch der Kaufvertrag beurkundet wurde. Dieser sorgt nach Beurkundung der Grundschuld nämlich dafür, dass die Bedingungen aus dem Kaufvertrag auch in die Grundschuld übernommen werden und dass die Bank eine Erklärung abgibt, dass sie diese Bedingungen anerkennt und berücksichtigen wird.

Erst wenn der Notar diese Erklärung von der Bank erhalten hat, wird er die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch veranlassen. Der sich aus diesem Ablauf ergebende Zeitaufwand sollte von Verkäufer und Käufer eingeplant werden.