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Immobilien­übertragung

Die Immobilienübertragung bedarf wie jeder Vertrag, bei dem das Eigentum an einer Immobilie übertragen wird, der notariellen Beurkundung. Es handelt sich in den meisten Fällen um eine Schenkung bzw. gemischte Schenkung, wenn bspw. ein Wohnungsrecht vereinbart wird.

Eine Immobilienschenkung erfolgt in der Regel zwischen Eltern und ihren Kindern, aber auch zwischen Eheleuten. Ob eine solche Schenkung sinnvoll ist oder nicht, kann nicht pauschal beantwortet werden. Es kommt für das Richtig oder Falsch letztlich auf die Ziele an, die mit der Übertragung erreicht werden sollen.

Solche Ziele können sein: Die Vermeidung des staatlichen Zugriffs bei Pflegebedürftigkeit, also die Vermeidung eines Sozialregresses. Die Verteilung des Vermögens zwischen den Kindern zur Vermeidung späterer Streitigkeiten. Reduzierung des Pflichtteils, Vermeidung von Erbschafts- und Schenkungsteuer.

Wer sich für eine Immobilienschenkung entscheidet, muss sich auch Gedanken darüber machen, wie er bestimmte Risiken absichern will und ob er sich vorbehalten möchte, die Immobilie auch zukünftig zu nutzen.

Bei der Risikoabsicherung geht es vor allem darum zu verhindern, dass bei finanziellen Problemen des Beschenkten die Immobilie verloren geht. Bspw. Fälle der Insolvenz oder der Zwangsvollstreckung in die Immobilie durch Gläubiger des Beschenkten. Abzusichern ist auch der Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt, da in solchen Situationen wegen geringer Steuerfreibeträge der Anfall von Erbschaftsteuer droht. Nicht zu vergessen ist natürlich auch, dass verhindert werden sollte, dass der Beschenkte die Immobilie zu Lebzeiten verkauft oder mit Hypotheken oder Grundschulden belastet, was besonders dann wichtig ist, wenn die Immobilie – wie so oft - der Alterssicherung des Schenkers dient. All diese Fälle werden in aller Regel dadurch abgesichert, dass der Schenker die Rückübertragung durch den Beschenkten verlangen kann. Dieses Rückforderungsrecht wird durch eine Eintragung im Grundbuch ergänzt, und zwar durch eine sog. Rückauflassungsvormerkung.

Will der Beschenkte die Immobilie zum Teil oder auch ganz in Zukunft weiter nutzen, wird in den meisten Fällen entweder ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchrecht vereinbart.

Ein Wohnungsrecht erlaubt dem Berechtigten, eine Wohnung oder ein Haus zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Die Überlassung an Dritte ist hingegen nicht gestattet. Das Wohnungsrecht erlaubt es also nicht, die Wohnung oder das Haus zu vermieten. Allerdings kann der Wohnungsberechtigte Angehörige oder auch Personen für seine Pflege aufnehmen.

Ein Nießbrauchrecht berechtigt den Nießbraucher zu einer umfassenden Nutzung der Immobilie. Er kann also nach eigenem Belieben entweder selbst darin wohnen aber auch vermieten. Man spricht auch davon, dass der Nießbraucher noch „wirtschaftlicher Eigentümer“ ist. Im Gegenzug muss er auch die laufenden Kosten für die Immobilie tragen. In aller Regel wird zwischen dem Schenker und dem Beschenkten ergänzend vereinbart, dass der Nießbraucher auch die sog. außerordentlichen Lasten tragen muss. Gemeint sind bspw. Kosten für besondere Instandsetzungsmaßnahmen, wie der Einbau einer neuen Heizung oder der Dachsanierung. Andernfalls müssten die Kosten hierfür von dem Beschenkten getragen werden, obwohl dieser die Immobilie gar nicht nutzen kann.